Détenir de l’immobilier locatif dans une société soumise à l’IS
Objectifs
- Limiter son imposition
- Préparer sa transmission
Détenir de l’immobilier locatif dans une société soumise à l’IS permet :
- Bénéficier d’une fiscalité à taux réduit
- Diminuer son IFI en bénéficiant du plafonnement
- Faciliter et optimiser la transmission des actifs
1.Environnement – État des lieux
Les revenus des immeubles de rapport sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. À cette imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Lorsque les actifs sont détenus par une société civile semi-transparente soumise à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés comme s’ils percevaient directement les revenus même si ceux-ci sont conservés par la société.
Les contribuables qui disposent d’importants revenus par ailleurs sont donc très fortement fiscalisés.
| Fiscalité des revenus fonciers | |
| Montant des revenus nets de charges | 10 000 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 41%) | 4 100 € |
| Prélèvements sociaux | 1 720 € |
| CSG déductible n+1 | Mémoire |
| Coût fiscal total | 5 820 € |
| Taux d’imposition | 58.20 % |
Détenir les actifs dans une société soumise à l’IS permet de bénéficier d’une fiscalité à taux réduit au sein de la société (15 % jusqu’à 38 120 €), les associés n’étant imposés personnellement qu’en cas de distribution des résultats.
2.Avantages et inconvénients de la stratégie
2.1.D’un point de vue économique et juridique
Avantages :
- Permet à plusieurs personnes de détenir un bien sans avoir recours à une indivision
- Évite une indivision subie entre héritiers
- Libre organisation des pouvoirs de gestion dans les statuts
- Possibilité de transmettre les parts de manière échelonnée tout en conservant le contrôle de la société
- Possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales et de lotir tous les présomptifs héritiers
- Possibilité d’obtenir des revenus en fonction de ses besoins, réguliers ou non
- Possibilité de démembrer les parts sociales et de les transmettre en conservant les revenus
Inconvénients :
- Stratégie de long terme
- Frais de constitution et de fonctionnement de la société, frais de dissolution le cas échéant
- Responsabilité indéfinie des associés sur le passif social à concurrence de leur quote-part dans le capital
2.1.D’un point de vue fiscal
Avantages :
- Imposition des revenus à taux réduit : 15% jusqu’à 38.120€, 28% au delà
(Nota : Le taux normal de l’IS va diminuer de 28 % à 25 % en 2022) - Pas d’imposition chez les associés en l’absence de distribution
- Pas d’imposition chez les associés sur les remboursements partiels de leur compte courant
- Maîtrise de la distribution des revenus et augmentation des effets du plafonnement de de l’IFI
- Valorisation des parts données pour les DMTG en tenant compte du passif social
(Depuis le 1er janvier 2018, il n’est plus possible de tenir compte des comptes courants d’associés pour déterminer la valeur des parts soumises à l’IF) - Possibilité de procéder à des donations échelonnées et donc de profiter à plein des abattements renouvelés tous les 15 ans.
- Transmission automatique et sans fiscalité des bénéfices affectés en réserves au(x) nu(s)-propriétaire(s)
Inconvénients :
- En cas de distribution, la double taxation est pénalisante : impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu (PFU au taux de 12,8 % ou barème progressif sur option globale) et prélèvements sociaux chez l’associé
- Irrévocabilité de l’option à l’impôt sur les sociétés après un délai de 5 ans
- Fiscalité écrasante des plus-values sur les cessions d’actifs réalisées par la société due à la reprise des amortissements
- Pas de défiscalisation ni de remontée de déficit chez les associés personnes physiques
- Non déductibilité des intérêts d’emprunt contractés par les associés
- Obligations comptables et déclaratives au niveau de la société
3.Principes
3.1.Présentation de la stratégie
L’opération consiste à apporter des liquidités à une société civile spécialement constituée à cet effet et qui va elle-même investir dans un immeuble locatif.
Les loyers perçus par la société seront soumis à l’impôt sur les sociétés.
Seuls les bénéfices effectivement distribués feront l’objet d’une fiscalité chez les associés, lesquels ont le choix de procéder ou non à une distribution.
S’ils le désirent, les associés pourront appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursement de leurs comptes courants.
Les parts sociales peuvent être données en nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal dès lors que la société est fortement endettée du fait de l’existence des comptes courants d’associés.
3.2.À qui proposer cette stratégie ?
Personnes fortement imposées
Ce dispositif s’adresse à des personnes fortement fiscalisées :
- Les revenus locatifs sont imposés à taux réduit au niveau de la société et ne sont imposables chez l’associé qu’en cas de distribution des résultats.
- L’utilisation d’une société soumise à l’IS permet de capitaliser les revenus de l’immeuble locatif sans aucune fiscalité supplémentaire.
Ce dispositif peut également s’adresser à des associés d’une société civile à l’IR qui souhaitent investir par le biais de cette société dans une société à l’IS.
En ce qui concerne les contribuables soumis à l’IFI :
Les parts de la SCI entrent dans la base d’imposition de l’IFI pour leur fraction représentative des immeubles. Il n’est pas possible de tenir compte des comptes courants du contribuable pour déterminer la valeur des parts sociales à déclarer.
Pour en savoir plus voir IFI : Principes, calcul
Il faut noter néanmoins que la diminution des revenus taxables chez l’investisseur peut lui permettre de bénéficier du plafonnement si les conditions sont remplies par ailleurs.
Pour en savoir plus voir IFI : Plafonnement en fonction des revenus (CGI. art. 979).
Cas des Non-résidents :
Une détention sociétaire peut présenter certains avantages civils et fiscaux pour les personnes non-résidentes du fait de la distinction faite entre les biens immobiliers et les biens meubles dans les législations internes ou des conventions fiscales internationales.
La détention de parts sociales au lieu d’un immeuble en direct a notamment des impacts en cas de décès de décès du propriétaire :
- sur la loi successorale applicable,
- sur la fiscalité successorale applicable.
Investissement sur le long terme
Ce type de stratégie s’adresse aux personnes ayant un horizon d’investissement à long terme et/ou ayant un objectif de transmission.
En effet, la fiscalité peut être pénalisante :
- en cas de revente de l’immeuble par la société (réintégration des amortissements dans le résultat imposable) ;
- sur les liquidités appréhendées par les associés lorsque leur compte courant est apuré (distribution, réduction de capital ou cession de titres)
3.3.Mise en place de la stratégie
Première étape : la constitution de la société
Le choix de la forme sociale
La seule exigence est que la société soit soumise à l’IS. Le recours à une société civile est plus simple et plus économique.
Il pourra s’agir d’une société civile immobilière ou d’une société civile dite “patrimoniale” si des placements financiers sont également envisagés.
Caractéristiques de la société et rédaction des statuts :
| Nombre d’associés | Au minimum 2 |
| Capital Social | Faible Apports en numéraire limités (1 000 €) |
| Objet Social | Il doit être suffisamment large afin de ne pas limiter les actes et opérations susceptibles d’être réalisés en cours de vie sociale, notamment l’acquisition, la détention, la gestion et la cession possible de tous biens ou droits réels portant sur des actifs immobiliers ou financiers |
| Nomination du gérant | Le gérant peut être désigné dans les statuts ou dans une assemblée générale concomitante. Il est possible de désigner immédiatement un co-gérant ou un gérant successif pour que cette personne puisse conserver une autonomie de gestion au sein de la société après décès du premier gérant |
| Pouvoirs du gérant | Les statuts peuvent prévoir que le gérant sera libre d’arbitrer et de céder les actifs sociaux sans avoir à solliciter l’accord de la collectivité des associés |
| Choix du régime fiscal | La société civile va opter dès sa constitution pour l’impôt sur les sociétés. Attention : Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, l’option à l’IS peut être révoquée pendant 5 ans. Passé ce délais de 5 ans, l’option devient irrévocable. |
Coût et formalités de constitution
| Rédaction des statuts | Acte sous seing privé ou notarié Coût variable selon les professionnels |
| Enregistrement | Pas nécessaire en présence uniquement d’apports en numéraire |
| Publicité dans un journal d’annonces légales | Environ 250 € |
| Coût au Greffe | 70,39 € |
Deuxième étape : investissement par la société
La société va acquérir un immeuble locatif qu’elle va financer :
- pour tout ou partie : au moyen des fonds apportés par ses associés en compte courant. La société aura alors une dette en faveur de ses associés.
- pour le surplus : au moyen de fonds empruntés auprès d’un établissement bancaire. Dans cette hypothèse, la banque pourra bénéficier d’une garantie hypothécaire sur immeuble acquis par la société.
3.4.Une fiscalité des revenus optimisée
Fiscalité des revenus au sein de la société
Les revenus procurés par l’immeuble locatif sont imposés au sein de la société au taux de l’IS :
| Bénéfice imposable |
Les règles applicables sont celles qui existent en matière de BIC :
|
| Taux d’imposition |
À noter : Le taux normal de l’IS va diminuer progressivement de 28 % jusqu’à 25 % en 2022. |
Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, l’option à l’IS peut être révoquée pendant 5 ans :
- si l’option est révoquée dans les 5 ans : la renonciation entraîne les mêmes conséquences qu’une cessation d’activité et il n’est pas possible d’opter à nouveau pour l’IS,
- si l’option n’est pas révoquée dans les 5 ans : l’option devient irrévocable.
Fiscalité des liquidités appréhendées par les associés
Les associés peuvent appréhender la trésorerie de la société de trois façons :
| Procédure | Limite maximale | Fiscalité chez l’associé |
|---|---|---|
| Retrait en compte courant | Montant du compte courant de l’associé. (Limitation conventionnelle possible) |
Aucune. Il s’agit du remboursement partiel d’une créance détenue contre la société. |
| Distribution de dividendes | Montant du résultat augmenté des réserves. (Bénéficie à tous les associés) |
Prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8 % sur le montant brut ou imposition au barème progressif après abattement de 40 % sur option globale |
| Réduction de capital par rachat de titres | Valeur vénale des titres. (Des conséquences sur la répartition des pouvoirs au sein de la société) |
Fiscalité des distributions ou des plus-values mobilières. |
3.5.Situation au regard de l’IFI
Valeurs à retenir pour l’IFI
Sont soumises à l’IFI uniquement les parts sociales qui sont retenues pour leur valeur vénale, c’est-à-dire en tenant compte du passif social, exception faite :
- des comptes courants du redevable ou détenus par un autre membre du foyer fiscal,
- des dettes contractées par la société pour acquérir des actifs immobiliers auprès du contribuable,
- des prêts familiaux,
À hauteur de leur fraction représentative des immeubles ou droits immobiliers qu’elles détiennent.
Amplification des effets du plafonnement de l’IFI
Rappel du mécanisme du plafonnement
Le montant de l’imposition sur la fortune, augmenté des impôts et prélèvements sociaux dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, ne doit pas excéder 75 % du total de ces revenus mondiaux (avec certaines déductions limitées), en ce compris les revenus exonérés d’IR et les produits soumis à un prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France ou à l’étranger.
Seuls les revenus distribués par la société doivent être pris en compte pour le plafonnement. Les remboursements de compte courant constituent des remboursements de créance et ne sont pas assimilés à des revenus.
En l’absence de distribution, les résultats de la société n’ont pas à être pris en compte dans les revenus à retenir.
Une mise en réserve de la totalité des résultats ou une distribution faible permettent de diminuer le montant des revenus à comptabiliser dans le calcul du plafonnement et d’augmenter les effets de celui-ci.
3.6.Les avantages en matière de transmission
La présence d’un compte courant ou d’une autre source d’endettement permet de diminuer la valeur des parts soumise aux droits de mutation à titre gratuit (capital faible).
L’accroissement de la valeur des parts constaté au fil du temps en raison du remboursement du compte courant d’associé ou du remboursement de l’emprunt sera transmis aux enfants sans droits de mutation supplémentaire.
Attention : La valeur résiduelle du compte courant d’associé doit être comprise dans l’actif taxable en cas de décès de son titulaire. Il est donc nécessaire de l’apurer dès que la société dispose de trésorerie.De la même façon, l’affectation en réserve de tout ou partie des résultats de la société va venir accroître la valeur des parts qui auront été transmises sans générer de droits de mutation supplémentaires.
Attention : En cas de cession des titres par les donataires, le prix d’acquisition des parts cédées sera celui retenu dans l’acte de donation. La plus-value taxable sera donc élevée.
4.Points pratiques
4.1.Sur la gestion comptable de la société
Dans une société soumise à l’IS, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire .
Il est donc nécessaire d’établir chaque année :
- un bilan
- un compte de résultat
- et une annexe destinée à compléter les informations données par le bilan et le compte de résultat.
Rappel
Une comptabilité commerciale est une comptabilité d’engagements basée sur les créances acquises et les dettes certaines : les produits et les charges concernant l’exercice comptable doivent être comptabilisés, sans se limiter aux seuls encaissements ou décaissements.
La comptabilisation des amortissements est obligatoire chaque année en fonction de la durée d’utilisation des biens.
Les comptes doivent être approuvés chaque année par l’assemblée générale des associés.
À noter
Une SCI n’étant pas une société commerciale, elle n’a pas à publier ses comptes annuellement.
4.2.Sur la gestion des comptes courants
Principes
Le compte courant d’associé est une créance de l’associé envers la société. Son montant correspond aux avances faites par celui-ci à la société.
Exemples :
- apport de liquidités pour financer l’investissement réalisé par la société
- paiement des mensualités d’emprunt au lieu et place de la société.
Le compte courant constitue un passif social qui sera pris en compte pour déterminer la valeur des parts sociales le calcul des droits de donation.
Attention : À compter du 1er janvier 2018, pour déterminer la fraction de la valeur des parts sociales soumises à l’IFI, il n’est pas tenu compte des comptes courants détenus par le contribuable dans la société et ayant servi à financer un immeuble ou des droits immobiliers.
Rémunération du compte courant
Les associés peuvent décider de rémunérer ou non les comptes courants.
Les intérêts versés par la société seront déductibles de son résultat si certaines conditions sont respectées (libération du capital, taux plafond de rémunération) et seront imposés chez les associés personnes physiques comme des revenus de capitaux mobiliers soumis par principe au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 12,8 % (ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu), avec au préalable un assujettissement à un acompte de 12,8 % sauf exception.
Remboursement : Sauf convention contraire, l’associé qui a avancé des fonds à la société peut en demander le remboursement à tout moment, à condition que cette demande ne soit pas abusive.
Sort du compte courant en cas de transmission des parts : La transmission des parts, à titre gratuit ou à titre onéreux, n’emporte pas par défaut la transmission du compte courant. Celle-ci nécessite une disposition expresse.
4.3.Sur les obligations déclaratives et le paiement de l’impôt sur les sociétés
Les sociétés civiles passibles de l’IS doivent fournir une déclaration de résultat détaillée et ses annexes dans les trois mois de la clôture de chaque exercice.
L’impôt doit être calculé par la société elle-même et versé lors du dépôt de la déclaration. Ce système de versement spontané comporte le versement de quatre acomptes trimestriels, puis à la fin de l’exercice la liquidation de l’impôt réellement dû et le versement du solde correspondant.
4.4.Points d’alertes
Un régime pénalisant en matière de plus-values
| Vente du bien par la société civile (régime des plus-values professionnelles) |
|
| Cession des parts par l’associé (régime des plus-values mobilières des particuliers) |
|
Imposition des avantages conférés aux associés
Tout avantage conféré à un associé doit faire l’objet d’une contrepartie fiscalisée.
En cas de jouissance de l’immeuble par un associé, celui-ci a l’obligation de verser le loyer correspondant à la société. À défaut, l’associé est considéré comme ayant bénéficié d’un avantage en nature ou d’une distribution occulte qui seront alors soumis à de forts prélèvements obligatoires.
Présence d’enfants mineurs dans la SCI
Un mineur peut être associé d’une société civile mais il doit être représenté par son administrateur légal.
Attention : L’autorisation du juge des tutelles est requise en cas de désaccord entre les deux parents (C. Civ. art. 387), ainsi qu’en cas d’apport d’un immeuble ou d’un fonds de commerce appartenant au mineur (C. Civ. art. 387-1).
Si la société emprunte, il est conseillé d’aménager les statuts et de prévoir une clause limitant la responsabilité du mineur associé au montant de son apport, le passif excédentaire étant réputé à la charge des autres associés majeurs. Cette protection pourra être renforcée par la renonciation des créanciers au droit de poursuivre les associés mineurs.
Exclusion de la société au regard de certains régimes de protection
| Régime de protection de l’acquéreur immobilier |
Une société est considérée par les tribunaux comme un professionnel de l’immobilier, même s’il s’agit d’une société à vocation patrimoniale :
Il est possible de signer le compromis de vente à titre personnel et de prévoir une faculté de substitution au profit d’une société à constituer.
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| Baux d’habitation à titre de résidence principale du locataire (loi de 1989) |
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A contrario, une SCI peut bénéficier des mesures de protection de l’emprunteur immobilier non professionnel.
5.Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
5.1.Information sur l’opportunité de la stratégie
- Situation fiscale de l’investisseur
- Opportunité d’un passage à l’IS en 2019
- Objectifs
- Durée d’investissement
5.2.Information sur la constitution de la société
- Choix de la forme sociale
- Caractéristiques de la société à constituer
- Responsabilité des associés
- Rédaction des statuts
- Formalités constitutives
- Coût
5.3.Information sur la gestion de la société
- Fonctionnement de la société
- Financement de l’investissement
- Gérance
- Gestion des comptes courants
- Politique distributive
- Autres modalités de retrait des liquidités
- Obligations comptables
- Obligations déclaratives
5.4.Information sur la fiscalité au sein de la société
- Option irrévocable après un délai de 5 ans
- Règles de détermination du résultat imposable
- Déductibilité de la rémunération des comptes courants
- Taux d’imposition
- Imposition des plus-values
- Sort des déficits
5.5.Information sur la fiscalité chez les associés
- Retraits en compte courant (pas d’imposition)
- Rémunération des comptes courants
- Régime fiscal des dividendes
- Régime fiscal des plus-values sur cession de parts
- Non déductibilité des intérêts d’emprunt
- Fiscalité applicable en cas de rachat de titres par la société
- Transmission des parts sociales
- Transmission du compte courant
- ISF et IFI
5.6.Information sur l’investissement effectué par la société
- Nature du placement
- Modalités d’investissement
- Frais d’acquisition
- Frais de gestion
- Durée d’investissement
- Modalités de revente
5.7.Information sur les risques économiques
- Absence de garantie en capital
- Soumission aux fluctuations du marché immobilier
- Absence de garantie du rendement
- Risques sur la valorisation des parts
- Défaut de liquidité
- Responsabilité des associés sur le passif social