Catégorie : Immobilier Page 1 of 3

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Les SCPI Fiscales

Après notre article sur les SCPI de rendement, voici comme promis un nouveau zoom sur les SCPI fiscales.

Leur but ? : Vous faire profiter d’un dispositif de défiscalisation.

Par quelle manière ? : Suivez cet article pour en savoir plus 🙂



La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscale

Le SCPI fiscale est un outil de placement immobilier collectif essentiellement concentré sur du logement neuf ou à réhabiliter. Ainsi, elle permettra à ses adhérents d’accéder à des dispositifs de réduction d’impôts.

Les SCPI fiscales et les SCPI de rendement sont donc, malgré leur mode de fonctionnement identiques, bien différentes :

Alors qu’une SCPI de rendement répondra à un objectif de création de revenus complémentaires, la SCPI Fiscale aura un rendement plus faible, mais en contrepartie offrira un cadre fiscal particulièrement intéressant à ses investisseurs

Comment cela fonctionne t-il ?

Comme pour une SCPI de rendement, la société de gestion proposant la SCPI va collecter des fonds auprès des épargnants pour investir dans l’immobilier locatif et créer ainsi un parc immobilier qu’elle administrera.

Dans le cas d’une SCPI fiscale, la particularité sera que ce parc sera constitué uniquement de biens concernés par les mesures de défiscalisation.

Avec ce type d’investissement, les SCPI fiscales présentent donc la particularité de permettre à ses investisseurs de bénéficier d’un cadre d’allègement fiscal

Pourquoi investir dans une SCPI Fiscale ?

  • Principal objectif : Bénéficier d’un cadre fiscal avantageux pour alléger l’impôt.
  • Mutualiser les risques (l’investissement se fait sur une SCPI qui comprend tout un parc de biens, au lieu de ne miser que sur un ou une poignée de biens)
  • Profiter d’un investissement sans contrainte de gestion
  • Diversifier son patrimoine.
  • Profiter de rendements (mais moins performants qu’une SCPI de rendement)

Les différents types de SCI Fiscales :

LA SCPI PINEL

Une SCPI Pinel investit dans des biens locatifs neufs pour vous permettre de profiter du dispositif fiscal du même nom.

Vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du montant de votre investissement, en fonction de votre durée d’engagement (6, 8 ou 12 ans), plafonnés aux mêmes montants qu’un investissement direct en loi Pinel, et avec une même limite maximum d’investissement (300.000€).


LA SCPI MALRAUX

Une SCPI Malraux acquiert des immeubles résidentiels anciens en vue de les réhabiliter et les proposer par la suite à la location.

La réduction d’impôt s’appliquera sur la quote-part de travaux réalisés et peut, en fonction de la localisation des biens, atteindre 30% de la somme. Les avantages fiscaux peuvent donc être importants.


En contrepartie, les investisseurs devront conserver leurs parts dans la SCPI durant 9 ans.

LA SCPI Déficit Foncier

Une SCPI “déficit foncier'” vous permettra de déduire les charges de vos revenus fonciers, dans la limite de 10.700 € et reportable sur les 10 années suivantes.

Vous déduirez donc de votre imposition votre quote-part des dépenses d’entretien et de réparation des bien gérés par la SCPI, tout en percevant votre part des les loyers générés.


Nous nous tenons à votre disposition si vous désirez plus de renseignements. N’hésitez pas à nous contacter, par téléphone, mail ou par le formulaire de contact en cliquant sur le bouton ci-dessous :


Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques : absence de rendement, perte de valeur et présence de liquidité moindre. Les caractéristiques, le profil de risque et de rendement, ainsi que les frais relatifs à l’investissement sont décrits dans les documents d’information. Il est impératif d’en prendre connaissance préalablement à la souscription.

SCPI, l’investissement immobilier facilité !

Plus d’un million de français à ce jour ont investi dans une SCPI qui reste un des placements immobiliers les plus attractifs. En êtes-vous ? Savez vous ce qu’est une SCPI et connaissez vous ses avantages ?

Avec cet article, suivez-nous dans le monde des SCPI de rendement !



La SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Le SCPI de rendement est un outil de placement immobilier collectif qui permet aux investisseurs de bénéficier de revenus réguliers, sans les contraintes de gestion d’un investissement immobilier traditionnel.

Comment cela fonctionne t-il ?

La société de gestion proposant la SCPI va collecter des fonds auprès des épargnant pour investir dans l’immobilier locatif et créer ainsi un parc immobilier qu’elle administrera.

En contrepartie, les investisseurs vont percevoir des revenus locatifs.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

  • Percevoir des revenus complémentaires réguliers d’un investissement immobilier
  • Mutualiser les risques (l’investissement se fait sur une SCPI qui comprend tout un parc de biens, au lieu de ne miser que sur un ou une poignée de biens)
  • Profiter d’un investissement flexible dans l’immobilier, sans contrainte de gestion, ni charge à payer durant toute la durée de l’investissement
  • Diversifier son patrimoine vers l’immobilier professionnel grâce aux tickets d’entrées finalement modestes.
  • Profiter de rendements performants

Nous vous relayons cette vidéo de BFM Business :


Aujourd’hui, grâce aux partenariats que nous avons tissés, le cabinet Acropole peut vous proposer une gamme de SCPI variées et vous conseiller les SCPI qui correspondront le plus à vos objectifs, à vos contraintes et votre profil d’investisseur.

Quelques exemples :

NEO (Novaxia)
Cette SCPI définit sa stratégie d’investissement sur la transformation urbaine en intégrant le changement de nos modèles économiques et les défis environnementaux et sociétaux.
Taux de distribution de 6,49 % net de frais de gestion et brut de fiscalité étrangère en 2021

(Cliquez sur l’image pour ouvrir la plaquette produit)

Activimmo (Alderan)
Activimmo se spécialise dans l’immobilier de logistique urbaine, un secteur dynamique et en plein essor. La gestion de la SCPI est assurée par la société de gestion de portefeuille Alderan qui totalise vingt ans d’expérience dans l’immobilier. Son taux de distribution en 2020 a été de 6.05%

(Cliquez sur l’image pour ouvrir la plaquette produit)

PF Grand Paris (Perial)
Porteuse d’une dynamique immobilière et économique, cette SCPI investi depuis sa création dans la capitale et sa région. Avec PF Grand Paris vous investissez dans des immeubles de bureaux situés dans la première région économique d’Europe ! Taux de distribution 2020 : 4.53%

(Cliquez sur l’image pour ouvrir la plaquette produit)

Nous nous tenons à votre disposition si vous désirez plus de renseignements. N’hésitez pas à nous contacter, par téléphone, mail ou par le formulaire de contact en cliquant sur le bouton ci-dessous :


La durée minimum d’investissement dans uns SCPI est de 5 ans.
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques : absence de rendement, perte de valeur et présence de liquidité moindre. Les caractéristiques, le profil de risque et de rendement, ainsi que les frais relatifs à l’investissement sont décrits dans le document d’information. Il est impératif d’en prendre connaissance préalablement à la souscription. Objectif de rendement net des frais de gestion du support et brut des frais de gestion des unités de compte du contrat d’assurance vie. La performance cible est donnée à titre indicatif et ne peut être garantie.

A quel profil d’investisseur correspondez-vous ?

Quel que soit le profil d’investisseur, il existe un dispositif adapté aux objectifs de constitution de patrimoine

Avec notre aide et celle de notre partenaire Iselection Patrimoine, découvrez 4 exemples de personnes voulant investir dans l’immobilier patrimonial

En fonction de votre profil, vous trouverez notre fiche conseil de l’investissement préconisés et des exemples de programmes correspondants de notre partenaire.

A quel profil d’investisseur correspondez-vous ?






Vous êtes Aurélie




La solution préconisée : Dispositif en nue-propriété

Un exemple d’opportunité :
INVESTISSEMENT à TOULOUSE (31) – Résidence VOLTA

Les + produits :

  • A Toulouse, la “ville rose au coeur vert“. Distinguée par l’Unesco pour la richesse de son patrimoine architectural, la cité est réputée pour sa vitalité culturelle et écologique favorisant les transports doux, la piétonisation et la végétalisation des espaces publics.
  • Une métropole dynamique qui figure à la deuxième place des bassins économiques de l’hexagone et s’affiche à la pointe dans divers domaines (Aéronautique, électronique, chimie,…).
  • Une situation idéale pour cette résidence situé dans le secteur résidentiel de La Roseraie, où les demeures du XIXe siècle côtoient les maisons des années 60, et qui est animé de nombreux commerces et de restaurants dans un esprit village. À proximité immédiate de nombreux parcs et de la rocade.





Vous
êtes Stéphane




La solution préconisée : Dispositif LMNP Amortissement

Un exemple d’opportunité :
INVESTISSEMENT LMNP à ROYAN (07) – RT L’Orée du Parc

Les + produits :

  • Une résidence de tourisme 4 étoiles située dans le centre de Royan, station balnéaire prisée de Charente-Maritime, à 150m de la plage
  • Idéale pour les séjours touristiques ou professionnels
  • Appartements raffinés entièrement meublés avec mobilier de qualité, décoration soignée, terrasse ou balcon, …
  • Des services et espaces communs qualitatifs viennent compléter ces prestations : terrasse, piscine intérieure et extérieure, sauna et hammam, espace fitness, laverie, parking sous-sol sécurisé…





Vous êtes Isabelle




La solution préconisée : Dispositif LMNP Censi-Bouvard

Un exemple d’opportunité :
INVESTISSEMENT LMNP à NICE (06) – Campus Joia

Les + produits :

  • 1ère ville de France de plus de 200 000 habitants où il fait bon vivre, Nice accueille chaque année plus de 45 000 étudiants
  • Au cœur de l’opération d’intérêt national Nice Ecovallée, la résidence étudiante prend place dans le nouveau quartier Joïa, à seulement 500m du Campus Sud des Métiers (2 000 étudiants)
  • Elle bénéficie d’une situation idéale à proximité de nombreux commerces et au pied de la ligne 3 du tramway (station Meridia), permettant de rejoindre le centre-ville de Nice en 30 minutes
  • Appartements meublés et équipés et des services adaptés : cafétéria, espaces de coworking aménagés et connectés, salle de fitness, laverie…







Vous
êtes Franck





La solution préconisée : Dispositif Pinel

Un exemple d’opportunité :
INVESTISSEMENT PINEL à AMIENS (06) – Résidence Unick

Les + produits :

  • Ancienne capitale régionale de Picardie, Amiens bénéficie d’une situation idéale au cœur du triangle Lille-Rouen-Reims, à seulement 1h en TER de Paris. Le marché de l’emploi y est porteur avec de nombreuses multinationales et d’importantes zones d’activité.
  • Située dans le quartier Saint-Honoré, la résidence prend place au sein de la ZAC Intercampus, un écoquartier de 80 hectares en plein développement. Adresse idéale à proximité immédiate du CHU, de l’Université ou encore du centre commercial de la Vallée des Vignes.
  • Excellente desserte autoroutière (A16/A29), ainsi qu’en transports en commun (bus à haut niveau de service au pied de la résidence).
  • Doté d’une architecture sobre et classique, ce programme à taille humaine propose des appartements confortables, de type T2 ou T3, tous équipés d’un système domotique et d’une voire deux places de stationnement.

“Silver Avenir” : L’immobilier de viager pour investir autrement et sans contrainte

L’UC SCI Viagère “Silver Avenir” acquiert des biens immobiliers résidentiels en viager 100% bouquet c’est-à-dire sans rente. Une solution immobilière potentiellement performante qui répond en outre aux enjeux sociétaux de demain.

Aujourd’hui nous pouvons vous proposer, via les contrats d’assurance-vie et PER assurés par notre partenaire Suravenir, d’investir dans cette SCI.

Une occasion séduisante d’orienter une partie de votre investissement dans l’immobilier d’habitation via le viager sans rente, qui est aujourd’hui un secteur en fort développement (Le patrimoine immobilier des séniors est estimé à 3.000 milliards d’euros en 2013 et le nombre des mandats est en hausse compte-tenu de l’évolution démographique.

Disponible en Assurance-vie, l’unité de compte Silver Avenir s’adresse aux épargnants recherchant une solution diversifiante, pouvant être un complément au fonds en euros. Silver Avenir permet aux investisseurs d’accéder à de l’immobilier résidentiel de qualité, avec une décote moyenne de 40 % (Sur la base du prix FAI) en conciliant recherche de rendement et engagement sociétal.


Le viager sans rente : Comment cela fonctionne t-il ?

Silver Avenir est une Société Civile Immobilière qui va acquérir des biens immobiliers résidentiels en viager sans rente :

  • 1ère phase : Sélection

    En amont elle sélectionne les biens selon leur potentiel locatif.
  • 2ème phase : Acquisition

Elle achète ensuite les biens retenus avec une décote moyenne de 40 %. La décôte étant calculée en fonction de l’espérance de vie du sénior et l’expertise du bien.

A l’acquisition elle versera un capital au vendeur appelé “bouquet” supérieur à celui des viagers classiques. L’objectif est de permettre le maintien à domicile des séniors ayant besoin de compléments de ressources immédiats pour financer leur retraite et leur indépendance.

En contrepartie il n’y aura pas de rente (somme versée mensuellement au vendeur)

  • 3ème phase : Gestion et valorisation

La SCI pourra une fois acquis valoriser ces biens : Quand un bien est libéré la SCI en récupèrera l’entière propriété pour le louer et générer de nouveaux revenus.

Elle pourra également bénéficier de plus-values de cession in-fine si revente.

Beaucoup d’avantages pour l’investisseur !

  • Acquérir des biens de qualité avec une décote de 40%
  • Donner du sens à votre investissement en finançant le maintien à domicile et le pouvoir d’achat des séniors dans un contexte où la population des plus de 75 ans va doubler d’ici 2060 alors que les retraites ne cessent de diminuer. 
  • Bénéficier des avantages de l’immobilier sans en avoir la gestion.
  • Diversifier votre patrimoine avec une classe d’actifs décorrélée des marchés financiers.
  • Accéder à un véhicule immobilier permettant la mutualisation du risque grâce à la pluralité des biens en portefeuille.
  • Liquidité apportée par l’assureur.
  • Profiter des avantages du contrat d’assurance-vie sur lequel sera placé l’unité de compte

La Fiche technique

La Vidéo

Visionnez la présentation de Silver Avenir par le groupe Arkea !


Nous nous tenons à votre disposition si vous désirez plus de renseignements. N’hésitez pas à nous contacter, par téléphone, mail ou par le formulaire de contact en cliquant sur le bouton ci-dessous :


Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques : absence de rendement, perte de valeur et présence de liquidité moindre. Les caractéristiques, le profil de risque et de rendement, ainsi que les frais relatifs à l’investissement sont décrits dans le document d’information. Il est impératif d’en prendre connaissance préalablement à la souscription. Objectif de rendement net des frais de gestion du support et brut des frais de gestion des unités de compte du contrat d’assurance vie. La performance cible est donnée à titre indicatif et ne peut être garantie.

Opportunité en LMNP : Une résidence de tourisme 4 étoiles à Royan

(Avec récupération de la TVA sur le prix d’acquisition)


En partenariat avec Iselection, nous vous proposons cette opportunité d’investissement en LMNP (Loué Meublé Non Professionnel) dans une résidence de vacances située à deux pas de la plage de sable de la Grande Conche.

Dans un quartier résidentiel de front de mer et constitué de villas balnéaires d’architecte de grande qualité, ce projet permet de venir en famille en toute sérénité, avec garage en sous-sol, commerces et services de proximité à pied ou en vélo, ainsi que de nombreux équipements (2 bassins « chauffés », hammam, sauna, salle de fitness).

Il y a encore quelques lots de disponibles ! 🙂

Un potentiel locatif important :

> Une destination reconnue et attractive (7 millions de nuitées entre avril et septembre 2019)

> Un emplacement idéal à proximité de la plage, de la gare et du centre-ville de Royan

> Des prestations de qualité adaptées à la cible touristique

> Une gestion confiée au Groupe Odalys, expert de la location touristique


Pour accéder à la brochure qui vous présentera en détail les avantages d’un investissement en LNMP, cliquez sur le bouton ci-dessous :

Si cette offre vous intéresse, ou tout simplement pour plus de renseignements, vous pouvez nous contacter par téléphone, par mail, ou via le formulaire de contact :

Classement emprunteur 2021 : Les chiffres clefs de l’assurance

Suite à notre dernier article sur les indicateurs, nous vous proposons ici une photographie du classement  des assurances emprunteurs (Source : L’argus de l’assurance).

Sur un marché du crédit immobilier freiné par la crise sanitaire, les spécialistes de l’assurance de prêts ont tout de même tiré leur épingle du jeu. Pour cela ils ont entrepris deux grands chantiers :

– Mettre en place de nouvelles procédures pour faciliter plus que d’ordinaire les démarches de leurs clients, avec un gros travail sur la fluidification du parcours de souscription)
– Approcher le marché avec une nouvelle approche multi-canal . Portail internet et courtiers partenaires sont montés en puissance pour appuyer les réseaux physiques classiques.

Vous trouverez en couleur dans ces tableaux les compagnies avec lesquelles nous avons l’habitude de travailler


Classement 2021 de l’assurance emprunteur (chiffres 2020, en M€)

Classement 2021 des “alternatifs” (chiffres 2020, en M€)

Top 10 des producteurs de contrats individuels
(chiffres 2020, en M€)

Top 10 de l’assurance emprunteur par le chiffre d’affaires
(chiffres 2020, en M€)

Nouveauté : Programme d’investissement à Dax

Une opportunité en nue propriété avec notre partenaire PERL, a Dax, l’emblématique ville des thermes

Une rénovation d’exception pour cet ancien hôtel balnéaire réputé, fondé en 1894, et qui  a donné naissance à la “Résidence des Baignots”. Une bâtisse de caractère disposant du cadre majestueux d’un parc paysager au cœur de la ville. Au total : 33 appartements allant du studio au 3 pièces, répartis du RDC surélevé au 3ème étage.

Pour accéder à la brochure qui vous présentera tous les détails du projet, cliquez sur le bouton ci-dessous :

Si cette offre vous intéresse, ou tout simplement pour plus de renseignements, vous pouvez nous contacter par téléphone, par mail, ou via le formulaire de contact :

3,2,1… Défiscalisez !

Vous souhaitez défiscaliser pour l’année prochaine ? Il est aujourd’hui temps de planifier tout cela en toute sérénité !

Avec l’aide de notre partenaire “7ème groupe” nous vous proposons, de pouvoir réduire votre impôt tout en faisant l’acquisition d’un bien situé dans un immeuble classé.

Cette opération a pour but de rénover et restaurer en 12 appartements des immeubles d’époque médiévale, détruits en partie après un incendie et situés dans le quartier de la Boucherie, lieu historique et emblématique de Limoges,

La défiscalisation en se portant acquéreur d’un bien classé est un excellent moyen pour payer moins d’impôts, mais vous aide également à diversifier votre patrimoine et à augmenter vos revenus locatifs.

Il reste actuellement 3 appartements disponibles sur les 12. N’hésitez pas à nous contacter !

Prêts immobilier : les taux d’emprunt stabilisés à un plancher historique !

Au mois de mai, le taux de crédit logement s’est stabilisé à son plus bas niveau historique !

(Source image : Observatoire crédit Logement / CSA)

Jamais les emprunteurs désirant devenir propriétaires n’ont eu à payer si peu d’intérêts en pourcentage. En effet, le taux moyen pour un prêt immobilier s’est maintenu en mai pour le deuxième mois consécutif à 1,07 %, soit le niveau de taux le plus bas qui ait été atteint.

Une stabilisation observée et confirmée par les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA.

(Pour accéder au site de l’Observatoire crédit logement, cliquez sur l’image ci-dessous)

Malgré la crise sanitaire et l’inflation, les banques et organismes financiers continuent donc de soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers, en proposant des conditions de crédit qui continuent à être attractives. 

Autre point important souligné par l’Observatoire crédit logement : La durée moyenne des prêts n’a jamais été aussi élevée. En mai 2021, la durée moyenne s’est établie à 236 mois.  « Cela permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements qui se renforce au fil des mois et, souvent, de contenir les taux d’efforts sous le seuil des 35% (et donc des 33%) recommandé par le HCSF », précise le communiqué. 


Covid-19 – Que faire des locations saisonnières qui ne se louent pas (ou peu) pendant la crise sanitaire ?

1. La question :

Que faire des locations saisonnières ne se louent pas (ou peu) pendant la crise sanitaire ? Comment pallier la baisse d’occupation des locations saisonnières pendant la crise sanitaire ?

2. Les solutions

En raison de la crise sanitaire, on constate que les locations saisonnières (mais également les locations à des étudiants sur 9 mois de l’année) sont en nette régression ; ceci limite la rentabilité de l’investissement, voire crée des difficultés pour le remboursement des échéances d’emprunt.

Plusieurs solutions s’offrent théoriquement au propriétaire:

  • Passer à la location meublée « classique » (c’est-à-dire prendre un locataire qui occupera le logement à titre de résidence principale) 
  • Passer en location nue (et prendre un locataire qui occupera le logement à titre de résidence principale), le cas échéant en profitant du dispositif Cosse ancien
  • Vendre le bien
  • Mettre le logement à disposition d’une association pour y loger des familles modestes

Rappel : En cas d’annulation de la réservation :
  • si des arrhes ont été versées, le propriétaire conserve cette somme  mais il ne peut pas demander au locataire le montant total de la location (sauf cas de force majeure, en cas de reconfinement par exemple, rendant les déplacements interdits).
  • si un acompte a été versé, le propriétaire conserve cette somme et peut demander le paiement du montant total de la location (sauf cas de force majeure, en cas de reconfinement par exemple, rendant les déplacements interdits).

2.1. Louer meublé à usage d’habitation principale

Le propriétaire peut cesser la location saisonnière pour louer à un locataire qui occupera le bien à titre de résidence principale.

Le bail est alors d’une durée d’un an renouvelable tacitement.

2.1.1. Sur le montant du loyer

L’encadrement des loyers (dans les communes de plus de 50 000 € habitants) en fonction du montant payé par le précédent locataire, n’est pas applicable dès lors que la mise en location meublée d’habitation principale fait suite à une vacance.

En revanche, le plafonnement des loyers à Paris et à Lille s’applique : ainsi le loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence déterminé par l’observatoire local des loyers.

2.1.2. Sur les autorisations

Il n’y a pas de déclaration d’activité (P0i) à effectuer puisque le bien été déjà loué meublé.

Cependant, lors de la mise en location saisonnière, le propriétaire a dû :

  • déclarer (ou enregistrer) en mairie sa location saisonnière,
  • et, dans certaines communes, demander une autorisation de changement d’usage à la mairie (avec, dans certaines grandes villes, compensation  par la transformation concomitante de locaux à usage professionnel, commercial ou saisonnier en locaux à usage d’habitation principale).

Il convient donc d’informer la mairie de la fin (provisoire) de l’usage à titre saisonnier, et le cas échéant de solliciter un changement d’usage pour passer du saisonnier à de l’habitation principale.

2.1.3. Sur la fiscalité

Si les revenus sont soumis au régime réel, le bilan de l’entreprise reste en l’état : les déficits et le stock des amortissements sont conservés.

Si les revenus sont soumis au régime du micro-BIC, il y, a en principe, pas d’impact au niveau fiscal. Cependant, si le bien était classé en meublé de tourisme et se loue désormais à titre d’habitation principale, le seuil du micro-BIC diminue à 72 600 € (au lieu de 176 200 € en meublé classé) et l’abattement forfaitaire passe à 50 % (au lieu de 71 % en meublé classé).

2.1.4. Sur les cotisations sociales

Si le loueur était redevable des cotisations sociales (s’il réalisait plus de 23 000 € de recettes), il est possible qu’il continue à cotiser au RSI même si ses recettes deviennent inférieures à 23 000 €. En effet, l’étude d’impact du PLFSS 2021, page 44, indique que l’entrée dans le “régime d’affiliation est définitive, même si le seuil d’affiliation [23 000 € ] n’est plus atteint les années suivantes). Le loueur ne pourrait demander sa radiation que s’il cesse son activité de location. Un décret doit préciser des éléments.

A contrario, si le loueur était redevable des prélèvements sociaux, il peut devenir redevable des cotisations sociales si, suite au passage en location à usage d’habitation principale, ses recettes de location meublée augmentent et dépassent 23 000 €. A défaut, il reste redevable des prélèvements sociaux.

2.2. Passage en location nue

Le propriétaire peut cesser la location saisonnière pour louer, sans meubles, à un locataire qui occupera le bien à titre de résidence principale.

Le bail est d’une durée de 3 ans renouvelable tacitement.

2.2.1. Sur le montant du loyer et l’assurance

L’encadrement des loyers (dans les communes de plus de 50 000 € habitants) en fonction du loyer payé par le précédent locataire, n’est pas applicable dès lors que la mise en location meublée d’habitation principale fait suite à une vacance.

En revanche, le plafonnement des loyers à Paris et à Lille s’applique : ainsi le loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence déterminé par l’observatoire local des loyers.

Par ailleurs, le propriétaire doit modifier son assurance propriétaire non occupant en indiquant qu’il s’agit désormais d’une location nue (sans meubles) : si l’assurance couvrait initialement les dommages causés aux meubles, la cotisation devrait alors diminuer.

2.2.2. Sur les autorisations

Si le loueur n’a pas d’autre location meublée, il doit déclarer l’arrêt de son activité (formulaire P2).

Par ailleurs, lors de la mise en location saisonnière, le propriétaire a dû :

  • déclarer (ou enregistrer) en mairie sa location saisonnière,
  • et, dans certaines communes, demander une autorisation de changement d’usage à la mairie (avec, dans certaines grandes villes, compensation  par la transformation concomitante de locaux à usage professionnel, commercial ou saisonnier en locaux à usage d’habitation principale).

Il convient donc d’informer la mairie de la fin de l’usage à titre saisonnier, et le cas échéant de solliciter un changement d’usage pour passer du saisonnier à de l’habitation principale.

2.2.3. Sur la fiscalité

Arrêt de la location meublée

Si les revenus étaient soumis au régime réel, le bien sort du bilan de l’entreprise :

  • pour les LMP et LMNP, l’amortissement en stock sur le bien (et non déduits) est perdu.Par ailleurs, l’amortissement des éventuels travaux réalisés sur ce bien n’est pas remis en cause (même si les travaux ont été réalisés moins de 3 ans avant le passage en location nue) : cependant, ces travaux ne peuvent plus être amortis pour l’avenir.
  • pour les LMP et LMNP, la plus-value sur les meubles est due, et relève du régime des plus-values professionnelles (avec reprises des amortissements lorsque la valeur des meubles au jour de l’arrêt de l’activité est supérieure à la valeur nette comptable).
  • si le loueur a des déficits LMNP en stock (hors amortissements), ces déficits sont conservés mais s’imputent uniquement sur des revenus de location meublée des 10 années suivantes.
  • si le loueur est LMP l’année du passage en location nue, la sortie du bilan entraîne la taxation de la plus-value sous le régime des plus-values professionnelles (et les amortissements déduits seront repris, imposés et cotisables comme résultat),
  •  si le loueur a des déficits LMP en stock (hors amortissements), ces déficits sont conservés et peuvent s’imputer sur le revenu global sans limite de montant (et reportables pendant 6 ans suivant leur première imputation sur le revenu global).

Si les revenus étaient soumis au régime micro, ce régime cesse de s’appliquer et, si le loueur était LMP, l’arrêt de l’activité entraine taxation de la plus-value sous le régime des plus-values professionnelles (et les amortissements théoriquement déduits seront repris, imposés et cotisables comme résultat).  Notez que du fait de la nature saisonnière de l’activité, le seuil du micro-BIC n’est pas proratisé pour déterminer si le micro-BIC s’applique (notamment en cas d’arrêt de la location saisonnière en cours d’année civile).
BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 50

Mise en la location nue

Le bien désormais loué nu peut, le cas échéant, ouvrir droit au régime de faveur Cosse ancien (déduction, sur les revenus fonciers, de 15 % à 85 % selon la localisation du bien) sous réserve qu’une convention soit signée avec l’Anah et que les locataires respectent les seuils de ressources.

Les intérêts d’emprunt ne sont potentiellement pas déductibles des revenus fonciers, car le crédit a financé à l’origine un actif non productif de ce type de revenus. 

Pour les charges, il conviendra de ventiler leur déduction entre la location meublée et nue, sachant que :

  • sont déductibles de la location nue les charges payées pendant la période  de mise en location nue (c’est la date de paiement est prise en compte)
  • sont déductibles de la location meublée, les charges exigibles pendant la période de mise en location meublée (en raison de la comptabilité d’engagement)

2.2.4. Sur les cotisations sociales

Si le loueur n’a pas d’autre location meublée, il peut demander sa radiation (formulaire P2), il ne sera alors plus affilié ni redevable des cotisations sociales.

En revanche, si malgré le passage en location nue de ce bien, il détient d’autres biens qu’il maintient en location meublée, il ne peut pas demander sa radiation et il existe un risque de maintien des cotisations sociales même si les recettes deviennent inférieures à 23 000 € (l’étude d’impact du PLFSS 2021, page 44, indique que l’entrée dans le “régime d’affiliation est définitive, même si le seuil d’affiliation [23 000 € ] n’est plus atteint les années suivantes).

2.3. Mise en vente du bien

Certains propriétaires peuvent préférer revendre le logement, craignant que la reprise de l’activité saisonnière ne soit pas immédiate. D’ailleurs, les prix de l’immobilier n’ont pas pâti de la crise sanitaire (et les ventes peuvent, le cas échéant, se signer grâce à des procurations à distance).

La vente peut être pénalisante fiscalement si le loueur est LMP au sens fiscal l’année de la vente : la plus-value relèvera du régime des plus-values professionnelles (et les amortissements déduits seront repris, imposés et cotisables comme du résultat).

2.4. Mise à disposition du logement à association pour y loger des familles modestes

Le propriétaire peut choisir de mettre à disposition son logement à une association qui l’utilisera pour loger des personnes aux revenus modestes.

Cette mise à disposition peut être réalisée :

  • moyennant un loyer : dans ce cas, l’association verse le loyer (donc pas de risque d’impayés) et, peut, garantir le maintien en l’état du logement et que le logement sera rendu libre (l’association prendra à sa charge les éventuelles procédures d’expulsion ainsi que le paiement d’indemnités journalières d’occupation).
  • ou gratuitement afin de bénéficier d’une réduction d’impôt pour dons aux œuvres de 66 %, dans la limite de 20 % du revenu imposable, sur le montant du loué abandonné.

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