(Dernière mise à jour le 12 août 2020)

Depuis le 1er aout 2020, l’encadrement de l’évolution des loyers est reconduit.

1. Ce qu’il faut retenir

Le décret du 30 juillet 2020 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers  pour les baux renouvelés ou de relocations conclus entre le 1er août 2020 et le 31 juillet 2021, dans les communes situées dans des zones tendues.

Il reprend l’obligation de performance énergétique du logement loué, initialement mise en place à compter du 1er janvier 2020 par le décret 26 juil. 2019, n°2019-802.

Décret 30 juill. 2020, n°2020-945

Rappel :

Cet encadrement concerne les biens situés dans les communes appartenant à des zones d’urbanisation continue tendues de plus de 50 000 habitants.

Sont concernées :  Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
A noter : un Simulateur des zones tendues est disponible sur le site du service-public. 

Attention :

Le dispositif de l’encadrement de l’évolution des loyers se distingue du dispositif de plafonnement des loyers, instauré à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Le plafonnement entre en vigueur sur les territoires concernés, après :

  • la publication des décrets déterminant les territoires faisant l’objet de l’expérimentation ;
  • la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

A ce jour, les communes concernées sont celles de Paris, Lille, Hellemmes et Lommes. 

Si pour une commune les 2 dispositifs s’appliquent (encadrement + plafonnement), une articulation est prévue (voir ci-dessous, §. 2.4). 

2. Pour aller plus loin

Les bailleurs qui souhaitent louer un logement à usage de résidence principale, après une période de vacance ou à l’occasion d’un renouvellement sont soumis à un encadrement de l’évolution du loyer, que les locaux soient loués nus ou meublés.

Attention :

Ne sont pas soumis à l’encadrement de l’évolution des loyers :

  • Les logements qui font l’objet d’une première mise en location,
  • Les logements inoccupés depuis plus de 18 mois,
  • Les logements appartenant aux organismes HLM,
  • Les logements soumis à la loi de 1948,
  • Les locations saisonnières. 

Dans ces cas, le loyer est libre sauf en cas d’application du dispositif de plafonnement des loyers.

2.1. A la mise en location du logement après une période de vacance locative

Pour fixer le loyer du nouveau locataire après une période de vacance locative inférieure à 18 mois, il faut vérifier si :

  • le logement se situe en zone tendue ;
  • si un décret délimite le territoire d’application et qu’un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence.

​Principe

En principe, le montant du nouveau loyer est égal à celui du précédent locataire augmenté de l’IRL, si aucune révision du loyer n’a été effectuée au cours des 12 derniers mois précédent le nouveau bail. La date de référence à prendre en compte pour la variation de l’IRL est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 3 

Des tempéraments sont prévus en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. Dans ce cas le bailleur peut appliquer un loyer supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

Exception 

​Réalisation de travaux depuis la dernière location

Si des  travaux ont été réalisés, une hausse plus importante du loyer est possible, à condition de ne pas dépasser, en montant annuel, 15 % du coût réel des travaux TTC.

Pour bénéficier de cette majoration, les travaux :

  • doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (au sens de l’art. 6, al. 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989) ;
  • doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
  • doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement ;

Et le coût total des travaux doit être au moins égal à la moitié du dernier loyer annualisé.

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 4

Remarque : réalisation de travaux ≥ loyers annuels

Le loyer d’un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

En cas de loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, sa revalorisation ne peut excéder la moitié de la différence entre :

  • le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire augmenté de l’IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 4

2.2. En cas de renouvellement du bail

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 (c’est-à-dire variation de l’IRL) ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 5

2.3. Dispositions communes loyer après vacance locative et loyer de renouvellement

Loyers de référence

Les logements comparables qui servent à fixer le loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.Les éléments de références de chaque logement sont : “le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ; la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ; l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ; la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ; l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ; l’état d’équipement du logement : notamment, WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ; l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ; le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.”
Lorsqu’en fonction des références locales, le bailleur considère le loyer manifestement sous-évalué et l’augmente en conséquence, il doit annexer ces références locales au contrat de bail.

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 6

​Travaux

NB : les travaux d’amélioration ou de mise en conformité ayant donné lieu à une contribution du locataire (pour le partage des économies de charges en application de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application du II de l’article 17-1 de la même loi, c’est-à-dire une majoration du loyer consécutive à la réalisation travaux d’amélioration par le bailleur) ne sont pas pris en compte pour la revalorisation du loyer.

Notons que le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des tantièmes correspondant au logement.

Condition de performance énergétique 

Depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation du loyer n’est possible que si, à l’issue des travaux mentionnés ci-dessus, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Cette condition est présumée remplie lorsque la consommation en énergie primaire avant travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

CCH art. L. 271-6
CCH art. R. 134-5 
CCH art. L. 134-1
Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 7

Remarque : 

Cette obligation a initialement été mise en place par le décret du 26 juillet 2019 qui a reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers pour les baux renouvelés ou de relocations conclus entre le 1er août et le 31 juillet 2020. 
Décret 26 juil. 2019, n°2019-802
Elle est renouvelée par le présent décret et sera pérennisée à compter du 1er janvier 2021.
Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, art. 19.

​Réévaluation non entièrement appliquée

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 8

2.4. En présence d’un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence (plafonnement des loyers)

Si pour une commune est soumise aux dispositifs d’encadrement et de plafonnement, une articulation est prévue par le décret du 27 juillet 2017 : 

Mise en location d’un logement vacant (moins de 18 mois)

Il n’est pas possible : 

  • de réviser ou de réévaluer le loyer appliqué au précédent locataire à un montant supérieur au loyer de référence majoré (fixé par l’arrêté préfectoral), 
  • de déroger à la limitation du dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé) si celui-ci (avec complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location (et fixé par l’arrêté préfectoral).

 En cas de renouvellement d’un bail 

L’ajustement du loyer à la demande du bailleur ou du locataire est soumis aux seules modalités prévues pour le plafonnement des loyers (art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989) ; l’éventuelle action en diminution ou réévaluation du bailleur est plafonnée par le loyer de référence minoré (fixé par l’arrêté préfectoral).

Décret 27 juill. 2017, n°2017-1198, art. 9 (modifié par le Décret 13 mai 2019, n°2019-437).​

Pour en savoir plus sur le plafonnement des loyers, voir nos Fiches :