| Objectif | Réponses apportées |
|---|---|
| Obtenir une somme d’argent et/ou des revenus réguliers en vendant son logement tout en continuant à l’occuper | La vente immobilière en viager permet : de percevoir un capital et/ou des revenus jusqu’à la mort de conserver la jouissance de son logement |
1. Avantages – Inconvénients
1.1. D’un point de vue économique et juridique
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Demeurer dans son logement | Aliénation d’une partie du patrimoine |
| Percevoir un capital immédiat pour rembourser une dette, aider un enfant ou juste se faire plaisir | Cession irréversible (jusqu’à la fin de vie) |
| Obtenir des revenus réguliers viagers pour améliorer le quotidien, financer la dépendance | Paiement de la rente conditionné à la capacité de l’acquéreur |
| Réversion de la rente pour protéger le conjoint | Héritiers dépossédés du bien |
1.2. D’un point de vue fiscal
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| La cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière constatée | Rente viagère fiscalisée pour partie |
| Valeur IFI limitée au droit d’usage | |
| Droits de succession réduits puisque le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur |
2. Principe
2.1. Pourquoi vendre en viager ?
La vente en viager permet d’obtenir un capital immédiat (= bouquet) et/ou des revenus réguliers (= rente) tout en conservant la jouissance de son logement. En cas de cession “classique” le capital obtenu serait consommé sur une durée définie (par exemple, un capital de 120 000 € permet de percevoir 12 000 € de revenus pendant 10 ans). La vente en viager permet de percevoir des revenus pendant toute la vie. Il s’agit d’une assurance contre le risque de survie.
Exemple
Une personne veuve qui souhaite compléter ses revenus en conservant son logement, des parents qui ne veulent pas être dépendants financièrement de leurs enfants.
2.2. Qui vend ?
Vendeur = crédirentier
Il est possible de vendre à tout âge, aucun seuil n’est imposé par la loi. En pratique, la tranche d’âge idéale se situe entre 75 ans et 85 ans. En-deçà, la rente viagère sera modeste, au-delà le bouquet et la rente viagère seront tellement élevés qu’il sera compliqué de trouver un acquéreur. Le viager peut être constitué sur deux têtes. Dans cette hypothèse, au décès du premier vendeur, le contrat prévoit que la rente sera réversible intégralement sur la tête du survivant.
2.3. Qui achète ?
Acquéreur = débirentier
L’acquéreur doit être plus jeune que le vendeur, un écart d’âge d’au moins 30 ans étant recommandé.
L’acquisition peut être réalisée par un seul investisseur ou par des investisseurs mariés, pacsés, concubins ou même des tiers en indivision. Une société ou un fonds d’investissement peuvent également se porter acquéreurs.
Pour en savoir plus voir § 3.6. Vente d’un viager à une société.
Pour que le vendeur soit protégé, il convient de prévoir que les acquéreurs, mais aussi leurs héritiers et représentants, seront solidaires et indivisibles en cas de défaillance de l’un d’eux. Il faudra être vigilant sur la solvabilité de l’acquéreur en demandant le montant de ses revenus annuels mais aussi la stabilité de ceux-ci.
2.4. Quel bien immobilier vendre en viager ?
Tout bien immobilier peut se vendre en viager : appartement, maison, hôtel particulier, garage, chambre de service, terrain constructible, etc. L’essentiel du marché porte sur des biens de taille moyenne, généralement 2 à 3 pièces, situés en région parisienne ou dans le sud de la France. Ce sont deux zones géographiques qui associent une grande proportion de personnes âgées et la présence de nombreux investisseurs.
2.5. Viager occupé ou libre
Viager occupé Le vendeur conserve la jouissance de son logement, il demeure titulaire du droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. Contrairement à un usufruitier, il n’est pas autorisé à louer le bien, il peut seulement y habiter.
Viager libre Le prix de vente est plus élevé que pour un viager occupé puisque le vendeur décide de libérer le logement et que l’acquéreur peut en avoir la jouissance immédiate. L’acquéreur pourra alors utiliser le logement à titre personnel ou le louer pour obtenir des revenus réguliers lui permettant de servir la rente viagère au vendeur.
Remarque
Le viager libre est rare, il concerne souvent des résidences secondaires dont les propriétaires ne veulent plus assurer la gestion.
2.6. Fixer le prix de vente
Les parties sont libres de fixer le prix de vente (prix de marché, selon l’offre et la demande), toutefois il résulte d’un calcul complexe faisant intervenir plusieurs facteurs :
- la valeur du bien : il faut faire appel à un expert immobilier pour évaluer le bien et déterminer la valeur de marché.
- le droit d’usage et d’habitation du vendeur : application d’un abattement d’occupation sur la valeur du logement, inversement proportionnel à l’âge du vendeur.
- Le taux de rendement du bien : il convient de chiffrer le manque à gagner pour l’acquéreur sur la valeur locative du bien en estimant le montant du loyer théorique par rapport à la durée de l’espérance de vie du vendeur.
- l’âge du crédirentier et son espérance de vie qui peut être estimée en utilisant les tables de mortalité de l’INSEE ou celles des compagnies d’assurances.
- la réversibilité éventuelle de la rente au profit d’un second crédirentier.
Une fois le prix de vente déterminé, la répartition entre bouquet et rente viagère est librement établie entre les parties (ni l’un, ni l’autre ne sont obligatoires).
Le bouquet représente généralement 20 à 30% de la valeur du bien, voire plus si le vendeur a besoin d’un capital ou moins s’il préfère une rente viagère importante. Une fois le montant du bouquet arrêté, le solde du prix de vente est converti en rente viagère. La périodicité de la rente est librement fixée par les parties. Elle est habituellement mensuelle.
Avis Fidroit
Le recours à un professionnel est indispensable pour fixer le prix de vente ainsi que la répartition bouquet / rente viagère. Il ne faut pas hésiter à faire réaliser plusieurs simulations auprès de différents professionnels.
Remarque
Afin de préserver la rente des effets de l’inflation, il faudra prévoir sa revalorisation annuelle. Le choix de l’indice est libre : l’indice des prix à la consommation, l’indice du coût de la construction, l’indice de référence des loyers, etc.
2.7. Garanties
2.7.1. Solidarité des acquéreurs
La solidarité ne se présume pas, elle doit être prévue à l’acte. Cela permet au vendeur d’obtenir le paiement des sommes d’un seul acquéreur si le ou les autres acquéreurs ne sont pas solvables.
Si les acquéreurs sont mariés sous le régime :
- de la séparation de biens, le vendeur peut poursuivre l’un ou l’autre pour le paiement de la totalité (sans solidarité, ils seraient tenus chacun pour la moitié).
- de la communauté réduite aux acquêts, le vendeur peut poursuivre l’un ou l’autre des époux pour le paiement de la totalité, sur le patrimoine commun mais aussi ses biens propres.
2.7.2. Privilège de vendeur
Il s’agit d’inscrire un privilège au service de publicité foncière en faveur du vendeur dans les 2 mois de la vente (celui-ci rétroagit au jour de la vente). Si la rente n’est pas honorée, le crédirentier peut saisir le bien afin de le vendre aux enchères au détriment des créanciers du débirentier. Dans ce cas, il prélèvera sur le prix de vente, la somme nécessaire au service de la rente.
Les frais et émoluments dus lors du renouvellement de l’inscription de privilège de vendeur sont à la charge de l’acquéreur (disposition prévue à l’acte). L’inscription du privilège de vendeur rend quasi impossible le financement par un prêt bancaire pour l’acquéreur, la banque ne pouvant prendre de garantie sur le bien objet du crédit.
Néanmoins, la banque peut demander une cession d’antériorité du privilège de vendeur ainsi qu’une renonciation de ce dernier à son action résolutoire.
Remarque
Il est également possible d’inscrire une hypothèque de premier rang au profit du vendeur.
2.7.3. Clause résolutoire
Cette clause, qui doit être intégrée dans l’acte de vente et publiée auprès du service de publicité foncière, entraîne l’annulation automatique de la vente en cas d’impayés. Toutefois il faut faire constater l’absence de paiement devant le tribunal de grande instance (procédure de référé), ce qui implique de prendre un avocat.
L’acte de vente peut prévoir que le crédirentier conservera :
- tout ou partie des rentes perçues, au titre de dommages et intérêts, sans que le débirentier défaillant ne puisse intenter un recours.
- le bouquet.
2.7.4. Cautionnement solidaire d’un tiers ou bancaire
Le vendeur peut demander des garanties complémentaires, telle que l’intervention à l’acte de personnes qui s’engagent à payer la rente viagère en cas de défaillance de l’acquéreur. Le cautionnement est très sécurisé pour le vendeur mais contraignant pour l’acquéreur car le coût élevé nuit à la rentabilité de l’acquisition.
2.7.5. Assurance rentes impayées
Une assurance peut prendre le relais en cas d’impayés pour tranquilliser le crédirentier. Toutefois le coût est très important, de l’ordre de 15 % de la rente perçue.
2.8. Quel est le coût ?
| Viager libre | Viager occupé | |
|---|---|---|
| Frais d’agence (de 4 à 10 %) | Calculés sur la valeur vénale du bien cédé | |
| Émoluments du notaire et frais (de 7 à 8 % dans l’ancien) | Calculés sur la valeur vénale du bien cédé | Calculés sur la valeur occupée (= valeur vénale – abattement d’occupation du logement) du bien cédé |
Les frais sont à la charge de l’acquéreur, ils sont inclus dans le paiement du bouquet.
Exemple
Un bien immobilier d’une valeur de 400 000 € vendu en viager occupé, dont le droit d’usage et d’habitation est estimé à 40 % de la valeur du bien (=160 000 €) :
- l’assiette pour le calcul des frais d’agence est de 400 000 €. En supposant que les frais d’agence sont de 4 %, ils s’élèveront à 16 000 €.
- l’assiette pour le calcul des émoluments et frais de notaire est de 240 000 € (400 000 € – 160 000 €). En retenant un pourcentage de 7 %, le coût de l’acte s’élèvera à 16 800 €.
3. Points pratiques
3.1. Fiscalité
Remarque
Si le vendeur n’est pas résident fiscal français, il convient de se reporter à la convention bilatérale pour déterminer la fiscalité applicable.
3.1.1. Plus-value immobilière
La plus-value immobilière est calculée selon le prix de cession (avant abattement d’occupation). S’il s’agit de la résidence principale du vendeur, il bénéfice d’une exonération d’impôt et de prélèvements sociaux. A défaut, la plus-value est soumise à la fiscalité après application des abattements pour durée de détention (plus de 22 ans détention = exonération d’impôt sur le revenu, plus de 30 ans de détention = exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux).
3.1.2. Bouquet perçu
Le bouquet n’est pas imposable.
3.1.3. Rente perçue
Rappel
Une rente viagère est constituée à titre onéreux lorsque l’obligation contractée par le débirentier a pour contrepartie l’aliénation d’un immeuble. Une fraction de la rente viagère, déterminée forfaitairement en fonction de l’âge du vendeur au jour de l’entrée en jouissance de la rente, est un revenu imposable (l’abattement de 10 % n’est pas applicable à la fraction imposable).
| Âge du crédirentier au jour de la perception de la rente pour la 1ère fois | Fraction imposable |
|---|---|
| moins de 50 ans | 70 % |
| de 50 à 59 ans | 50 % |
| de 60 à 69 ans | 40 % |
| plus de 70 ans | 30 % |
Exemple
Un vendeur âgé de 78 ans percevant une rente mensuelle de 850 € (soit 10 200 € par an) sera imposé sur 30 % du montant reçu soit 3 060 € par an (30 % de 10 200 €).
Remarque
Un vendeur qui se rapprocherait en âge d’une nouvelle tranche d’imposition à tout intérêt à faire inscrire dans l’acte de vente une date de premier versement postérieure à son anniversaire.
| Obligations fiscales déclaratives incombant au crédirentier | ||
|---|---|---|
| Chaque année | Déclarer la rente perçue l’année précédente. | Modalité : Déclaration n°2042 en même temps que les autres revenus. Date : priintemps (avril à juin) de l’année suivant la perception. |
Exemple
Les arrérages reçus en 2019 doivent être déclarés en avril/juin 2020.
La fraction imposable de la rente est soumise au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Depuis le 1er janvier 2019, la rente viagère est soumise au prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu sous forme d’acomptes (IR+PS).
3.1.4. IFI
| Viager libre | Viager occupé si le débirentier est un présomptif héritier | Viager occupé (débirentier n’est pas un présomptif héritier) | ||
|---|---|---|---|---|
| IFI du débirentier (acquéreur) | Actif | Valeur en pleine propriété du bien | Non imposable | Valeur en pleine propriété du bien diminuée de la valeur du droit d’usage |
| Passif | Le capital constitutif de la rente viagère est une dette déductible (barème de la notice n°2725-NOT-D fourni par l’administration fiscale) | / | Le capital constitutif de la rente viagère est une dette déductible (barème de la notice n°2725-NOT-D fourni par l’administration fiscale) | |
| IFI du crédirentier (vendeur) | Actif | Non imposable | Valeur en pleine propriété du bien | Valeur du droit d’usage (=60 % de la valeur d’usufruit) |
Remarque
Les personnes énoncées à l’article 751 du CGI sont les héritiers présomptifs de l’usufruitier ou descendants de ce dernier, donataire, légataire ou personne interposée (père, mère ou époux des parties et descendants du donataire).
Exemple
Pour un logement valorisé à 200 000 € et un vendeur âgé de 78 ans, la valeur du droit d’usage est de :
- l’usufruit représente 30% de la pleine propriété = 60 000 €
- le droit d’usage et d’habitation représente 60 % de l’usufruit valorisé à 60 000 € = 36 000 € valeur du droit d’usage.
Le crédirentier déclare à l’actif de l’IFI 36 000 € (valeur de son droit d’usage) et le débirentier déclare à l’actif de l’IFI 164 000 € (valeur pleine propriété 200 000 € – droit d’usage 36 000 €) et au passif le capital représentatif de la rente viagère.
3.2. Qui paye les travaux, assurances et charges de copropriété en cas de viager occupé ?
| Vendeur (crédirentier) | Acquéreur (débirentier) | |
|---|---|---|
| Travaux | Travaux d’entretien tels que la maintenance de la chaudière, l’installation de stores, l’entretien des espaces verts, etc. | Grosses réparations telles que le remplacement des couvertures, la maintenance des murs de soutènement, etc. |
| Assurance | Assurance habitation comme pour un locataire. | Assurance propriétaire non occupant. |
| Charges de copropriété | Charges dites locatives (la liste exhaustive de ces charges figure à l’annexe du décret du 26 août 1987.) | Toutes les charges qui ne sont pas locatives. |
Nul n’est à l’abri d’un litige, il est plus prudent d’inclure dans le contrat une clause spécifique concernant ce thème.
3.3. Faut-il obtenir l’accord des enfants pour vendre ?
Le vendeur est libre de céder le bien dont il est propriétaire sans autorisation (sauf mesure de protection ou indivision). Les enfants du vendeur n’ont pas à donner leur accord pour cette cession. Si les enfants du vendeur vivent à son domicile (avec lui), au jour de son décès, ils devront quitter les lieux sans délai. Le droit d’usage et d’habitation étant attaché au vendeur, il s’éteint par son décès et les enfants deviennent alors des occupants sans droit, ni titre.
3.4. Le crédirentier doit quitter le logement, la rente s’adapte-elle ?
Il est indispensable de prévoir dans l’acte de vente, une clause d’abandon du droit d’usage et d’habitation. Ce n’est pas l’intention du crédirentier mais il peut arriver qu’il y soit forcé pour des raisons de santé, pour se rapprocher de ses enfants, etc. La clause d’abandon de jouissance est irréversible. Une majoration de la rente viagère doit être prévue dans l’acte de vente. L’acquéreur peut par la suite disposer librement du bien à charge pour lui de verser sans défaut la rente.
Exemple
La rente viagère peut être majorée de 45 % si le départ intervient dans les 5 ans de la conclusion de la vente en viager, 35 % entre 5 et 10 ans, etc.
3.5. Vente en viager et divorce
Lorsque des époux mariés sous un régime communautaire ont vendu un bien commun en viager, la valeur du droit d’usage et d’habitation réservé dépendant de leur communauté.
En cas de divorce, le droit d’usage et d’habitation dépend de l’indivision post-communautaire et fait l’objet d’une liquidation entre les ex-époux, qui devront trouver un accord :
- pour l’usage et l’habitation du bien :
- soit un seul des époux reste dans le logement,
- soit les deux époux quittent tous les deux le logement, cela aura pour effet de transformer le viager occupé en viager libre.
- pour l’attribution de la rente viagère, dont le montant devra être recalculé du fait du changement de crédirentier.
3.6. Vente en viager à une société ou à un institutionnel
Il faut être vigilant sur la vente à une société car, en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur pourrait bloquer la clause résolutoire qui permet de résoudre la vente lorsque le débirentier ne respecte pas ses obligations. Les institutionnels (banques, assureurs) s’intéressent au viager car ils constituent des SCI, SCPI ou FCPI, qui se portent acquéreurs de biens vendus en viager, puis ils revendent les parts à leurs clients. Dans ce cas, le risque d’impayés est limité mais les transactions se font généralement à un prix inférieur au prix du marché.
3.7. Défaut de paiement de l’acquéreur
Il peut être prévu à l’acte de vente que le paiement de la rente sera conditionné à la production annuelle d’un certificat de vie par le vendeur. En cas de retard ou non-paiement, le crédirentier dispose de différents moyens pour contraindre le débirentier à s’exécuter :
- l’action en paiement : pour obtenir les rentes non versées auprès du débirentier ou de l’éventuelle caution.
- la mise en œuvre du privilège du vendeur : saisie immobilière pour une mise en vente aux enchères puis prélèvement (en priorité) d’une somme équivalente aux arrérages restants à recevoir.
- demander la résolution de la vente pour récupérer la propriété du bien.
En cas de défaut de paiement, l’acquéreur s’expose à la perte du bien immobilier mais aussi des arrérages versés et du bouquet.
Pour en savoir plus, voir infra § 2.7. Garanties.
Remarque
L’acquéreur ne peut pas se libérer du service de la rente en offrant au vendeur une somme d’argent ou en renonçant au remboursement des arrérages déjà versés.
3.8. Décès de l’acquéreur
En cas de décès de l’acquéreur, ses héritiers reçoivent la propriété du bien selon les conditions prévues dans l’acte de vente. Ils sont tenus d’assurer le paiement de la rente viagère, des charges et travaux à la place du défunt (= solidarité des héritiers de l’acquéreur). Le décès du débirentier est cependant sans incidence sur la validité du contrat de vente en viager. Toutefois, le crédirentier ne connaît pas la situation des héritiers de l’acquéreur (enfants mineurs, parents âgés). Le service de la rente sera peut-être interrompu en raison de la capacité financière des héritiers de l’acquéreur. Il faudra que le vendeur fasse constater le défaut de paiement afin de trouver une solution rapide pour percevoir la rente ou annuler la vente.
3.9. L’acquéreur peut-il revendre le bien alors que le crédirentier est toujours en vie ?
Il n’est pas nécessaire d’avoir l’accord du crédirentier (sauf disposition contraire dans l’acte de vente). Pour le crédirentier cela ne change rien, les conditions initiales de son viager sont reprises intégralement dans le nouvel acte authentique de “revente”. Le paiement de la rente reste à la charge du premier acquéreur (sauf si le crédirentier accepte la substitution, ce qu’il n’a pas intérêt à faire car il ignore la solvabilité du nouvel acquéreur).
3.10. Que se passe-t-il si le bien disparaît (incendie, inondation, effondrement) ?
Il convient de prévoir dans l’acte de vente que l’acquéreur s’engage à assurer l’immeuble contre l’incendie ou tout autre risque. La répartition des indemnités entre vendeur et acquéreur doit aussi être envisagée. De même, il convient de prévoir une indemnité pour le débirentier qu’il percevra tant que le logement sera inhabitable et qu’il devra donc se reloger par ailleurs.
4. Devoir de conseil – Information sur les risques du dispositif
4.1. Informations sur la mise en place
- Situation familiale des acquéreurs et des vendeurs
- Détention du bien immobilier
- Etat de santé du vendeur
- Intérêt de prévoir une réversion de la rente
- Présence d’héritiers
4.2. Informations sur les parties à la vente
- Faire appel à des professionnels (agence immobilière spécialisée et notaire)
- Acte de vente notarié
- Prise de garanties pour assurer le paiement de la rente
- Assurance en cas de décès de l’acquéreur
- Répartition du prix de vente entre le bouquet et la rente