1. La question :
Que faire des locations saisonnières ne se louent pas (ou peu) pendant la crise sanitaire ? Comment pallier la baisse d’occupation des locations saisonnières pendant la crise sanitaire ?
2. Les solutions
En raison de la crise sanitaire, on constate que les locations saisonnières (mais également les locations à des étudiants sur 9 mois de l’année) sont en nette régression ; ceci limite la rentabilité de l’investissement, voire crée des difficultés pour le remboursement des échéances d’emprunt.
Plusieurs solutions s’offrent théoriquement au propriétaire:
- Passer à la location meublée « classique » (c’est-à-dire prendre un locataire qui occupera le logement à titre de résidence principale)
- Passer en location nue (et prendre un locataire qui occupera le logement à titre de résidence principale), le cas échéant en profitant du dispositif Cosse ancien
- Vendre le bien
- Mettre le logement à disposition d’une association pour y loger des familles modestes
Rappel : En cas d’annulation de la réservation :
- si des arrhes ont été versées, le propriétaire conserve cette somme mais il ne peut pas demander au locataire le montant total de la location (sauf cas de force majeure, en cas de reconfinement par exemple, rendant les déplacements interdits).
- si un acompte a été versé, le propriétaire conserve cette somme et peut demander le paiement du montant total de la location (sauf cas de force majeure, en cas de reconfinement par exemple, rendant les déplacements interdits).
2.1. Louer meublé à usage d’habitation principale
Le propriétaire peut cesser la location saisonnière pour louer à un locataire qui occupera le bien à titre de résidence principale.
Le bail est alors d’une durée d’un an renouvelable tacitement.
2.1.1. Sur le montant du loyer
L’encadrement des loyers (dans les communes de plus de 50 000 € habitants) en fonction du montant payé par le précédent locataire, n’est pas applicable dès lors que la mise en location meublée d’habitation principale fait suite à une vacance.
En revanche, le plafonnement des loyers à Paris et à Lille s’applique : ainsi le loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence déterminé par l’observatoire local des loyers.
2.1.2. Sur les autorisations
Il n’y a pas de déclaration d’activité (P0i) à effectuer puisque le bien été déjà loué meublé.
Cependant, lors de la mise en location saisonnière, le propriétaire a dû :
- déclarer (ou enregistrer) en mairie sa location saisonnière,
- et, dans certaines communes, demander une autorisation de changement d’usage à la mairie (avec, dans certaines grandes villes, compensation par la transformation concomitante de locaux à usage professionnel, commercial ou saisonnier en locaux à usage d’habitation principale).
Il convient donc d’informer la mairie de la fin (provisoire) de l’usage à titre saisonnier, et le cas échéant de solliciter un changement d’usage pour passer du saisonnier à de l’habitation principale.
2.1.3. Sur la fiscalité
Si les revenus sont soumis au régime réel, le bilan de l’entreprise reste en l’état : les déficits et le stock des amortissements sont conservés.
Si les revenus sont soumis au régime du micro-BIC, il y, a en principe, pas d’impact au niveau fiscal. Cependant, si le bien était classé en meublé de tourisme et se loue désormais à titre d’habitation principale, le seuil du micro-BIC diminue à 72 600 € (au lieu de 176 200 € en meublé classé) et l’abattement forfaitaire passe à 50 % (au lieu de 71 % en meublé classé).
2.1.4. Sur les cotisations sociales
Si le loueur était redevable des cotisations sociales (s’il réalisait plus de 23 000 € de recettes), il est possible qu’il continue à cotiser au RSI même si ses recettes deviennent inférieures à 23 000 €. En effet, l’étude d’impact du PLFSS 2021, page 44, indique que l’entrée dans le “régime d’affiliation est définitive, même si le seuil d’affiliation [23 000 € ] n’est plus atteint les années suivantes). Le loueur ne pourrait demander sa radiation que s’il cesse son activité de location. Un décret doit préciser des éléments.
A contrario, si le loueur était redevable des prélèvements sociaux, il peut devenir redevable des cotisations sociales si, suite au passage en location à usage d’habitation principale, ses recettes de location meublée augmentent et dépassent 23 000 €. A défaut, il reste redevable des prélèvements sociaux.
2.2. Passage en location nue
Le propriétaire peut cesser la location saisonnière pour louer, sans meubles, à un locataire qui occupera le bien à titre de résidence principale.
Le bail est d’une durée de 3 ans renouvelable tacitement.
2.2.1. Sur le montant du loyer et l’assurance
L’encadrement des loyers (dans les communes de plus de 50 000 € habitants) en fonction du loyer payé par le précédent locataire, n’est pas applicable dès lors que la mise en location meublée d’habitation principale fait suite à une vacance.
En revanche, le plafonnement des loyers à Paris et à Lille s’applique : ainsi le loyer ne doit pas dépasser un loyer de référence déterminé par l’observatoire local des loyers.
Par ailleurs, le propriétaire doit modifier son assurance propriétaire non occupant en indiquant qu’il s’agit désormais d’une location nue (sans meubles) : si l’assurance couvrait initialement les dommages causés aux meubles, la cotisation devrait alors diminuer.
2.2.2. Sur les autorisations
Si le loueur n’a pas d’autre location meublée, il doit déclarer l’arrêt de son activité (formulaire P2).
Par ailleurs, lors de la mise en location saisonnière, le propriétaire a dû :
- déclarer (ou enregistrer) en mairie sa location saisonnière,
- et, dans certaines communes, demander une autorisation de changement d’usage à la mairie (avec, dans certaines grandes villes, compensation par la transformation concomitante de locaux à usage professionnel, commercial ou saisonnier en locaux à usage d’habitation principale).
Il convient donc d’informer la mairie de la fin de l’usage à titre saisonnier, et le cas échéant de solliciter un changement d’usage pour passer du saisonnier à de l’habitation principale.
2.2.3. Sur la fiscalité
Arrêt de la location meublée
Si les revenus étaient soumis au régime réel, le bien sort du bilan de l’entreprise :
- pour les LMP et LMNP, l’amortissement en stock sur le bien (et non déduits) est perdu.Par ailleurs, l’amortissement des éventuels travaux réalisés sur ce bien n’est pas remis en cause (même si les travaux ont été réalisés moins de 3 ans avant le passage en location nue) : cependant, ces travaux ne peuvent plus être amortis pour l’avenir.
- pour les LMP et LMNP, la plus-value sur les meubles est due, et relève du régime des plus-values professionnelles (avec reprises des amortissements lorsque la valeur des meubles au jour de l’arrêt de l’activité est supérieure à la valeur nette comptable).
- si le loueur a des déficits LMNP en stock (hors amortissements), ces déficits sont conservés mais s’imputent uniquement sur des revenus de location meublée des 10 années suivantes.
- si le loueur est LMP l’année du passage en location nue, la sortie du bilan entraîne la taxation de la plus-value sous le régime des plus-values professionnelles (et les amortissements déduits seront repris, imposés et cotisables comme résultat),
- si le loueur a des déficits LMP en stock (hors amortissements), ces déficits sont conservés et peuvent s’imputer sur le revenu global sans limite de montant (et reportables pendant 6 ans suivant leur première imputation sur le revenu global).
Si les revenus étaient soumis au régime micro, ce régime cesse de s’appliquer et, si le loueur était LMP, l’arrêt de l’activité entraine taxation de la plus-value sous le régime des plus-values professionnelles (et les amortissements théoriquement déduits seront repris, imposés et cotisables comme résultat). Notez que du fait de la nature saisonnière de l’activité, le seuil du micro-BIC n’est pas proratisé pour déterminer si le micro-BIC s’applique (notamment en cas d’arrêt de la location saisonnière en cours d’année civile).
BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 50
Mise en la location nue
Le bien désormais loué nu peut, le cas échéant, ouvrir droit au régime de faveur Cosse ancien (déduction, sur les revenus fonciers, de 15 % à 85 % selon la localisation du bien) sous réserve qu’une convention soit signée avec l’Anah et que les locataires respectent les seuils de ressources.
Les intérêts d’emprunt ne sont potentiellement pas déductibles des revenus fonciers, car le crédit a financé à l’origine un actif non productif de ce type de revenus.
Pour les charges, il conviendra de ventiler leur déduction entre la location meublée et nue, sachant que :
- sont déductibles de la location nue les charges payées pendant la période de mise en location nue (c’est la date de paiement est prise en compte)
- sont déductibles de la location meublée, les charges exigibles pendant la période de mise en location meublée (en raison de la comptabilité d’engagement)
2.2.4. Sur les cotisations sociales
Si le loueur n’a pas d’autre location meublée, il peut demander sa radiation (formulaire P2), il ne sera alors plus affilié ni redevable des cotisations sociales.
En revanche, si malgré le passage en location nue de ce bien, il détient d’autres biens qu’il maintient en location meublée, il ne peut pas demander sa radiation et il existe un risque de maintien des cotisations sociales même si les recettes deviennent inférieures à 23 000 € (l’étude d’impact du PLFSS 2021, page 44, indique que l’entrée dans le “régime d’affiliation est définitive, même si le seuil d’affiliation [23 000 € ] n’est plus atteint les années suivantes).
2.3. Mise en vente du bien
Certains propriétaires peuvent préférer revendre le logement, craignant que la reprise de l’activité saisonnière ne soit pas immédiate. D’ailleurs, les prix de l’immobilier n’ont pas pâti de la crise sanitaire (et les ventes peuvent, le cas échéant, se signer grâce à des procurations à distance).
La vente peut être pénalisante fiscalement si le loueur est LMP au sens fiscal l’année de la vente : la plus-value relèvera du régime des plus-values professionnelles (et les amortissements déduits seront repris, imposés et cotisables comme du résultat).
2.4. Mise à disposition du logement à association pour y loger des familles modestes
Le propriétaire peut choisir de mettre à disposition son logement à une association qui l’utilisera pour loger des personnes aux revenus modestes.
Cette mise à disposition peut être réalisée :
- moyennant un loyer : dans ce cas, l’association verse le loyer (donc pas de risque d’impayés) et, peut, garantir le maintien en l’état du logement et que le logement sera rendu libre (l’association prendra à sa charge les éventuelles procédures d’expulsion ainsi que le paiement d’indemnités journalières d’occupation).
- ou gratuitement afin de bénéficier d’une réduction d’impôt pour dons aux œuvres de 66 %, dans la limite de 20 % du revenu imposable, sur le montant du loué abandonné.
